建筑面積和使用面積怎么計(jì)算的呢,？
2014/4/17 10:42:19??????點(diǎn)擊：
建筑面積和使用面積怎么計(jì)算的呢,？
很多人搞不清建筑面積和使用面積的區(qū)別，在買房時(shí)稀里糊涂就交了款簽了字,，回頭一測量,，發(fā)覺房屋和想象中的面積不符，覺得自己上當(dāng)受騙找開發(fā)商時(shí),，對方卻有你白紙黑字的簽名,，只能不了了之。與其搞得如此不愉快,，不如提前做好功課,，搞清楚建筑面積和使用面積的含義。
建筑面積和使用面積的區(qū)別
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,，其中套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積及陽臺面積組成,。所以說建筑面積是包含了使用面積的概念，建筑面積要比使用面積大,。
使用面積怎么算,？
住宅使用面積是指每套住戶門內(nèi)除墻體厚度外，全部凈面積的總和,。包括客廳,、臥室、廚衛(wèi),、過道,、戶內(nèi)樓梯等。陽臺在6平米下不計(jì)入使用面積,，超過的超過部分按1/2折算,。具體使用面積計(jì)算公式可參考“使用面積×1.3=建筑面積”進(jìn)行簡單計(jì)算。
建筑面積和使用面積的基本比例
所謂建筑面積和使用面積的基本比例,，可理解成公攤率,。不同的房屋類型公攤率不同。一般7層下多層房屋公攤率在5-12%內(nèi)合適,，高層電梯房在15-20%正常,，商業(yè)用房在20-50%正常。
建筑面積和使用面積：注意事項(xiàng)
所以說,，大家買房時(shí)要看清這幾個(gè)面積的數(shù)字,，使用面積才是住戶能夠真實(shí)感受到的，與建筑面積大小無直接的正比關(guān)系,，而付款時(shí)，是套內(nèi)建筑面積加公攤面積的總和,。高使用率和高實(shí)用率才是對消費(fèi)者來說值得高興的福音,。
所以,，大家現(xiàn)在應(yīng)該比較了解建筑面積和使用面積的區(qū)別和聯(lián)系了，其中公攤面積在高層電梯房中也是一個(gè)不可忽視的成分,，在買房時(shí)要將其一并考慮在內(nèi)估算房屋總價(jià),。
建筑面積，是地產(chǎn)名詞,，與實(shí)用面積及實(shí)用率計(jì)算有直接關(guān)系,。因應(yīng)國家地區(qū)不同，其定義和量度標(biāo)準(zhǔn)未必一致,。建筑面積一般大于使用面積,。建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一,。建筑面積是指建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積,，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)。
在住宅建筑中,，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：
（1）單層建筑物不論其高度如何,，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算,。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積,。
（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算,，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算,，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。
（3）地下室,、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積,，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算,。
（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用,，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積,。
（5）穿過建筑物的通道,，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何,，均按一層計(jì)算建筑面積,。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（6）電梯井,、提物井,、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。
（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用),，層高超過2.2米的,，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
（8）雨棚結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m者,，應(yīng)按雨棚結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的一半計(jì)算面積（有柱雨棚和無柱雨棚計(jì)算應(yīng)一致）,。
（9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間,、電梯機(jī)房等,，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
（10）兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊,，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積,。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（11）突出墻面的門斗,，眺望間,，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
（12）建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計(jì)算,。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺,，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計(jì)算陽臺的建筑面積,。
（13）住宅建筑內(nèi)無樓梯,，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積,；樓內(nèi)有樓梯,，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,。
（14）計(jì)算全部建筑面積的范圍
1,、房屋按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算，多層房屋的建筑面積按各層建筑面積之和計(jì)算,。
2,、假層、閣（暗）樓和斜面結(jié)構(gòu)屋面其室內(nèi)凈高在2.00m以上（含2.00m）的部分,，按其投影面積計(jì)算,。
3、房屋天面上層高在2.20m以上（含2.20m）的樓梯間,、電梯機(jī)房,、按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
4,、底層,、夾層,、地下室中以及獨(dú)立建造的自行車房、汽車庫,，層高在2.20m以上（2.20m）的,，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算,。
5,、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算,。不作為外墻僅為裝飾的,，按結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
6,、有伸縮縫的房屋,，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積,。
7,、有頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算,。
8,、挑樓、全封閉的陽臺和挑廊,，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算,。
9、復(fù)式,、躍層建筑中的挑空層部分,，不論層高多少，均按一層計(jì)算建筑面積,。樓梯井不作為挑空層認(rèn)定,。[5]
另外，在住宅的建筑中,，不計(jì)算建筑面積的范圍有：
（1）突出墻面的構(gòu)件配件,、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱,、垛,、勒腳等。
（2）檢修,、消防等用的室外爬梯,，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。
（3）獨(dú)立不貼于外墻的煙囪,、煙道,、貯水池等構(gòu)筑物,。
（4）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。
（5）層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層),。
（6）單層住宅的分隔操作間,、控制室、儀表間等單層房間,。
（7）層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層,，坡地建筑物吊腳架空間。
從以上可以看出,，住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜,，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性,、技術(shù)性非常強(qiáng),。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對此不了解,，或者對計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑,，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計(jì)算,。
1,、國內(nèi)常用的建筑面積單位為平方米，實(shí)際工作中房屋的建筑面積計(jì)算,，主要依據(jù)國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定,，一般計(jì)算房屋建筑面積應(yīng)具備的基本條件有五條：
1）應(yīng)具有上蓋；
2）應(yīng)有圍護(hù)結(jié)構(gòu),；
3）結(jié)構(gòu)牢固,，屬于永久性的建筑物；
4）層高在2.20米或2.20米以上,；
5）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所,。
2、具體在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)依據(jù)計(jì)算方法的不同可分為三大類：
I.符合以下條件之一的需計(jì)算房屋的全部建筑面積：
a,、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算,。
b,、房屋內(nèi)的夾層、插層,、技術(shù)層及其梯間,、電梯間等其高度在2.20M以上部位計(jì)算建筑面積。
c,、穿過房屋的通道,，房屋內(nèi)的門廳,、大廳，均按一層計(jì)算面積,。門廳,、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20M以上的,，按其水平投影面積計(jì)算,。
d、樓梯間,、電梯（觀光梯）井,、提物井,、垃圾道,、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
e,、房屋在天面上,，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間,、水箱間,、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算,。
f,、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算（此條為老規(guī)定,，新規(guī)定是：建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計(jì)算,。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺,，均按陽臺水平面積的1/2計(jì)算陽臺的建筑面積）,。
g、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,，按各層水平投影面積計(jì)算
II.符合以下條件之一的只能計(jì)算房屋的全部建筑面積的一半：
a,、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算,。
b、獨(dú)立柱,、單排柱的門廊,、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算,。
c,、未封閉的陽臺,、挑廊,，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
d,、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算,。
e,、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算,。
III．符合以下條件之一的不能計(jì)入房屋的建筑面積：
a,、層高小于2.20m以下的夾層、插層,、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室,。
b、突出房屋墻面的構(gòu)件,、配件,、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻,、垛,、勒腳、臺階,、無柱雨篷等,。
c、房屋之間無上蓋的架空通廊,。
d,、房屋的天面、挑臺,、天面上的花園,、泳池。
e,、建筑物內(nèi)的操作平臺,、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺,。
f,、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分,。
g,、利用引橋、高架路,、高架橋,、路面作為頂蓋建造的房屋,。
h、活動(dòng)房屋,、臨時(shí)房屋,、簡易房屋。
i,、獨(dú)立煙囪,、亭、塔,、罐,、池、地下人防干,、支線,。
3、與建筑面積有關(guān)的幾個(gè)概念
1） 容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),，房屋的總建筑面積與總占地面積的比值,，能反映土地的具體利用強(qiáng)度。
2） 建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比,。如建筑物基底面積和各層建筑面積一致，則宗地面積,、建筑密度和房屋總層數(shù)的乘積為總建筑面積,。
3） 房屋的使用率是指房屋的套內(nèi)建筑面積與房屋總建筑面積的比值。一般用來衡量購買成套房屋的單獨(dú)占有建筑面積占該套房屋總建筑面積的百分比,，比值越高說明該套房越值,，有效使用面積會更高。
4,、與建筑面積有關(guān)的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
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